Перепланировка квартиры в ипотеке. Все что нужно знать

Многие считают, что пока не выплачена ипотека, проводить в квартире перепланировку нельзя. В этом есть логика, ведь до полного погашения долга фактическим владельцем квартиры является банк, а не заемщик. Но на самом деле перепланировка квартиры, которая находится в залоге, возможна. Главное, сделать все по правилам и получить все необходимые разрешения.

Изучаем ипотечный договор

Если вы думаете, как сделать перепланировку в ипотечной квартире и можно ли вообще заниматься таким ремонтом, в первую очередь нужно перечитать свой договор с банком. Финансовые организации могут сами устанавливать правила для заемщиков, касающиеся изменения конфигурации квартир, купленных в кредит. Иногда банки прямо указывают, что проводить любую перепланировку до полного погашения долга нельзя. В этом случае о глобальном ремонте придется забыть до окончания срока ипотеки.

Чаще всего некоторые работы банками все же разрешаются. Обычно это перепланировка, которая не ведет к изменениям конфигурации помещений и не требует согласования с надзорными органами:

• замена покрытия пола;
• замена ванны на душевую кабину;
• косметический ремонт потолка, стен;
• замена дверей и окон без переноса проемов и т. д.

Но есть и такие банки, которые не устанавливают запрет на перепланировку. Может быть установлено временное ограничение на ее проведение – например, ремонт можно сделать не ранее, чем через год после покупки жилья.

Согласование перепланировки с банком и страховой компанией

Если запрета на перепланировку в ипотечном договоре нет, начать подготовку к ремонту нужно с получения разрешения от банка. Именно он до окончания выплаты кредита является фактическим собственником жилья. Поэтому именно финансовая организация решает, можно ли сносить перегородки, переносить дверные проемы, и выполнять в квартире другие серьезные строительные работы в квартире. Какие документы нужны для согласования перепланировки с банком, нужно уточнять непосредственно у его сотрудников.

При оформлении ипотеки обычно оформляется и страховой договор. Поэтому перепланировку нужно согласовать и со страховой компанией, чтобы она внесла новые данные о квартире в свои документы. Если этого не сделать, то при наступлении страхового случая вам могут отказать в выплатах.

Согласование перепланировки с надзорными органами

Если банк и страховая компания разрешили провести перепланировку, нужно согласовать ее с надзорными органами. В большинстве городов России нужно обращаться в местную администрацию потребуется подготовить ряд документов:

• Заявление на перепланировку.
• Проект перепланировки, разработанный специализированной организацией, состоящей в соответствующей профессиональной СРО. Проект потребуется еще на стадии согласования перепланировки с банком и страховой компанией, так что его стоит подготовить заранее.
• Документы о праве собственности и банковский договор ипотеки.
• Технические документы на квартиру из БТИ.
• Официальное письменное разрешение на перепланировку от банка, страховой компании.
• Письменное разрешение от 2/3 жильцов МКД, если перепланировка затрагивает общее имущество (например, к квартире присоединяется тамбур).

Документы подаются в надзорный орган и рассматриваются 3-4 недели. Затем выносится решение о согласовании или несогласовании перепланировки.

Если получено положительное решение, можно приступать к проведению ремонта. По его окончании нужно будет вызвать сотрудника Жилищной инспекции, чтобы он проверил соответствие выполненных работ проекту и подписал акт о завершенной перепланировке. С этим документом собственник обращается в банк, страховую компанию, БТИ, Росреестр для внесения изменений в документы на квартиру.

Причины, из-за которых возможен отказ  в согласовании перепланировки

Чаще всего банк, страховая компания и государственные органы отказывают в перепланировке, объясняя это тем, что она внесет значительные изменения в несущих конструкциях дома. Это может создать опасность для проживающих в МКД людей и их имущества. Большой риск получить отказ в перепланировке имеют те, кто живет на нижних этажах панельных домов или планирует в своей квартире серьезные работы, например, снос несущих стен.

Чтобы свести к минимуму риск отказа в перепланировке, нужно обратиться за разработкой проекта к квалифицированным специалистам. Они проведут технические расчеты, составят заключение о безопасности запланированных работ с обоснованием.

Недопустимые варианты перепланировки

Все виды разрешенных и неразрешенных перепланировок указаны в статье 25 ЖК РФ. Не разрешается проводить в квартирах такие работы, которые могут привести к нарушению прочности и безопасности несущих конструкций дома, к опасным и аварийным ситуациям, например:

• увеличивать площадь балкона за счет выносных конструкций;
• сносить несущие стены или делать в них проемы без предварительных рассветов нагрузки;
• располагать «мокрые» зоны над жилыми комнатами соседей снизу;
• объединять кухню с газовой плитой и жилые комнаты;
• присоединять к квартире тамбур, уменьшая ширину общего коридора до недопустимых значений и т. д.

Процедура оценки ипотечной квартиры после перепланировки

После проведения перепланировки квартиры изменяются ее технические параметры, в том числе жилая площадь. Поэтому нужно провести переоценку ее стоимости. Ее данные оформляются в виде отчета, который передается в банк и страховую компанию.

Оценку должен проводить специалист из аккредитованной организации. Важно, чтобы переоценка базировалась только на фактических данных, не завышала и не занижала стоимость жилья. В противном случае возможны проблемы с банком страховой компанией.

Что будет, если не согласовать перепланировку?

Проведение перепланировки ипотечной недвижимости без предварительного получения разрешений чревато целым рядом проблем:

• Банк может изменить и даже расторгнуть ипотечное соглашение.
• Страховая компания откажется выплачивать компенсацию в случае наступления страхового случая.
• Государство выпишет штраф в размере 2000-2500 рублей и вынесет предписание вернуть квартиру в исходное состояние.

Сроки и цена согласования

На согласование перепланировки в ипотечной квартире нужно закладывать не менее полугода, ведь нужно будет разработать проект, собрать пакет документов и получить разрешения у банка, страховой компании, государства.

Сколько будет стоить согласование, зависит от ряда факторов:

• Стоимости услуги согласования в банке и страховой компании. Обычно это 2000-5000 рублей.
• Сложности проекта – чем серьезнее перепланировка, тем больше денег возьмет за документацию проектная компания.
• Наличия у владельца квартиры всех необходимых документов и т. д.

В любом случае согласовать перепланировку квартиры в ипотеке заранее выходит гораздо дешевле и быстрее, чем пытаться узаконить ремонт после его проведения через суд.