Что можно и чего нельзя делать при перепланировке квартиры? Подробное руководство

Типовые квартиры нравятся далеко не всем. Изменить их конфигурацию и площадь позволяет перепланировка. Но проводить ее нужно строго в соответствии с законом. Государство регулирует эту сферу, чтобы многоквартирные дома после всех ремонтных работ оставались надежными и удобными для всех жильцов. Поговорим о том, что можно и что нельзя делать при перепланировке.

Что считается перепланировкой?

Перепланировкой считают любой ремонт, который требует внесения изменений в технические документы на квартиру в БТИ. Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, это любые работы, меняющие конфигурацию и/или площадь квартиры.

Что можно делать в перепланировке квартиры?

Получив разрешение на перепланировку, можно провести следующие работы:

• Заменить одно оборудование на другое, например, вместо газовой кухонной плиты поставить электрическую, а ванну заменить на душевую кабинку.
• Произвести замену инженерных коммуникаций без изменения их плана, например, проложить новые трубы водоснабжения или поменять электрические кабели и провода.
• Изменить границы помещений путем переноса, сноса или установки стен, перегородок, дверных и оконных проемов.
• Изменить конструкция полов.
• Устроить антресольный этаж площадью не более 40% от площади комнаты (для квартир с высокими потолками).

Что нельзя делать в перепланировке квартиры?

Таких работ достаточно много. К ним относятся:

• Любые мероприятия, которые затрудняют или делают невозможным доступ к инженерным коммуникациям, например, замуровывание в стены газовых труб.
• Установка радиаторов центрального отопления на балконах и лоджиях.
• Устройство террас, лоджий, не предусмотренных изначальной конструкцией дома, на втором этаже и выше.
• Объединение кухни с газовой плитой и жилого помещения.
• Устройство «мокрых» зон над жилыми комнатами соседей снизу.
• Монтаж водяных теплых полов, подключенных к общедомовой системе отопления.
• Устройство перекрывающих устройств в общедомовых сетях водоснабжения, отопления, электроснабжения, газоснабжения, которые могут повлиять на доступность ресурсов другим жильцам дома.

Это далеко не полный список того, что запрещено делать в рамках перепланировки. Законность многих работ зависит от региона их проведения, от типа и состоянии дома, в котором планируется ремонт. Например, в панельном доме проблематично согласовать перенос входной двери в несущей стене, а в монолитном это сделать гораздо проще. Если дом аварийный, то в нем, скорее всего, не дадут разрешения даже на самую простую перепланировку.

Подробнее о запрещенных работах по каждому типу помещений дома читайте ниже.

Запрещенные работы в перепланировке санузла

• Увеличение площади за счет переноса стены в жилую комнату.
• Обустройство выхода из санузла в спальню или в кухню.
• Устройство санузла без специального порожка.
• Любые работы, которые связаны с изменением конструкции вентиляционной шахты или ее демонтажом.

Запрещенные работы в перепланировке кухни

• Увеличение площади путем сноса капитальной стены.
• Увеличение площади кухни с газовой плитой за счет объединения с жилой комнатой.
• Увеличение площади кухни за счет присоединения более 25% площади жилой комнаты, за счет объединения с санузлом.
• Устройство кухни в комнате без естественного освещения.
• Устройство кухни в помещении площадью менее 5 м2.
• Перенос «мокрой» зоны таким образом, что под ней оказывается жилая комната соседей снизу.
• Устройство жилой комнаты на месте кухни (возможно на последних этажах, когда нет соседей сверху).
• Объединение с балконом.
• Любые работы, ведущие к изменению конструкции вентиляционной шахты или ее демонтажу.

Запрещенные работы в перепланировке комнат

• Уменьшение площади жилой комнаты более чем на 25% за счет переноса стены из кухни.
• Устройство жилой комнаты под «мокрыми» зонами соседей сверху.
• Устройство жилых комнат без естественного освещения.
• Устройство жилой комнаты в одном помещении с кухней, на которой установлена газовая плита.
• Объединение комнаты с балконом.

Запрещенные работы в перепланировке лоджии или балкона

• Объединение балкона с жилой комнатой или кухней путем сноса стены.
• Остекление балкона или лоджии, если на них находятся общедомовые пожарные лестницы.
• Вынос радиатора из жилой комнаты или кухни на балкон или лоджию.
• Увеличения площади за счет выносных конструкций.
• Снос порожка, который выполняет роль несущей конструкции.
• Любые работы, из-за которых превышается максимальная нагрузка на балконную плиту.

К чему ведет незаконная перепланировка?

Многие собственники квартир предпочитают не вникать в вопрос, что нельзя делать при перепланировке. Они просто не согласовывают ремонт, надеясь, что о выполненных работах никто не узнает. На самом деле надзорные органы могут устроить плановую проверку или прийти в квартиру по заявлению управляющей компании, соседей. Часто незаконная перепланировка выявляется, когда приходит время проводить какие-то юридические операции с жильем – сдавать в аренду, продавать, дарить

За незаконную перепланировку собственникам выписывают штраф в размере 2000-2500 рублей. Но если бы нужно было просто заплатить эти деньги, никакой проблемы бы не было. На деле оказывается не так – вместе со штрафной квитанцией владелец квартиры получает предписание вернуть недвижимость в исходное состояние. Поэтому приходится серьезно тратиться на ремонт или пытаться узаконить перепланировку через суд, что также далеко не дешево и не быстро.

Какой ремонт можно делать без проекта?

Без разработки проектной документации можно делать те работы, которые не меняют площадь и планировку квартиры, не затрагивают несущие конструкции. К ним относятся:

• замена косметического покрытия пола;
• косметический ремонт пола и потолка;
• установка новых дверей и окон без изменения размеров и расположения проемов;
• замена электропроводки, не требующая штробления стен;
• установка нового инженерного оборудования без переноса сетей и т. д.

Некоторые ремонтные работы можно согласовать по эскизу, а не по проекту, что значительно проще и дешевле. Это, например, демонтаж или установка внутренних перегородок в домах с бетонными перекрытиями, объединение жилых комнат за счет сноса ненесущей стены.

Как понять, что можно делать при перепланировке, а что нет?

Здесь есть несколько вариантов Можно самостоятельно попытаться изучить все законодательные и технические документы, затрагивающие вопросы перепланировки. Это не только статья 25 Жилищного кодекса РФ, но и огромное количество СП, СанПиНов, СНиПов, Постановления Правительства и т. д. Разбираться в них долго и сложно. К тому же в разных регионах подход к узакониванию перепланировок может быть разным. Например, где-то до сих пор разрешают присоединять балконы к жилым комнатам и кухням, а где-то это строго-настрого запрещается.

Поэтому лучше будет обратиться за разработкой проекта перепланировки в авторитетную проектную организацию, которая состоит в профессиональной СРО. Если какие-то из работ, которые хочет сделать хозяин квартиры, запрещены, грамотные и опытные инженеры-проектировщики объяснят невозможность их проведения и предложат альтернативные законные варианты.